• La casa può essere acquistata direttamente dal proprietario, oppure tramite agente immobiliare ed agenzia immobiliare regolarmente iscritta al ruolo di agenti di affari in mediazione.
• In entrambi i casi è opportuno richiedere la documentazione prima della sottoscrizione del preliminare di vendita ( compromesso) per verificare:
  • Che il venditore non sia fallito o protestato perché eventuali creditori potrebbero rivalersi sulla casa.
  • Che sulla casa non gravino iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
  • Che eventuali ipoteche siano facilmente cancellabili e non contestate.
  • Chiedere la provvigione all’agenzia eventuale che può variare dall’uno al cinque percento.
  
  chiudi ×

• La prassi delle agenzie immobiliari è quella di far sottoscrivere una proposta di acquisto.
• La proposta di acquisto viene presentata al proprietario a testimonianza del concreto interesse di acquisto del proponente. La proposta in caso di accettazione da parte del proprietario dovrà essere accettata e firmata prima di procedere ai controlli tramite visure ipocatastali e stesura del preliminare di vendita.
• Non si deve procedere alla sottoscrizione del preliminare di vendita senza aver ottenuto copia dei documenti per effettuare i relativi controlli.
• Richiedere la copia dell’accettazione della proposta d’acquisto appena ottenuta la conferma dell’avvenuta accettazione da parte del proprietario.

chiudi ×

Le imposte sull’acquisto della casa variano a seconda della sua destinazione e del soggetto venditore e si pagano sul valore del bene dichiarato in atto. Il prezzo indicato non può essere inferiore al valore catastale dell’immobile moltiplicato per 100.

Acquisto come prima casa da venditore privato.

• Imposta di registro 3%
• Imposta ipotecaria fissa 168euro
• Imposta catastale fissa 168 euro

Acquisto della seconda casa .

• l’imposta per la seconda casa è 10%.
• L’imposta di registro 7%.
• Imposta ipotecaria 2%
• Imposta catastale 1%

Acquisto prima casa da un’impresa iva 4%
Acquisto seconda casa da un’impresa 10%.
Se immobile di lusso 20%
chiudi ×

L'acquisto di una casa è soggetto ad una serie di imposte diverse (registro o Iva, ipotecarie e catastali) a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa di costruzione o società immobiliare, e che l'acquisto riguardi la prima, la seconda casa o altri immobili ( vedi sotto la tabella riassuntiva ).

Acquisto da un privato

La legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria 2006) ha stabilito che nei trasferimenti tra privati di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, garage, soffitte, cantine) l'acquirente può indicare nel rogito l'effettivo prezzo corrisposto al venditore, fermo restando che le imposte saranno sempre e comunque calcolate sul valore catastale dell'immobile.
Per avvalersi di tale disposizione deve essere fatta esplicita richiesta nell'atto notarile e la parcella del notaio deve essere scontata del 20%. La norma si applica solo alle compravendite tra privati.

Per l'acquisto della prima casa, nell'atto di compravendita tra privati, se non si vuole rischiare, è bene indicare un valore non inferiore a quello che si ottiene moltiplicando la rendita catastale ( rivalutata del 5% ) per 110, oppure la rendita non rivalutata per il coefficiente 115,5 poiché il risultato è identico ( vedi tabella ).



Possiamo constatarlo con un esempio:
immobile con rendita di 1.800 euro
1° caso: 1.800 + 5% x 110 = 207.900
2° caso. 1.800 x 115.5 = 207.900

Il valore così ottenuto vale ai soli fini delle imposte indirette dovute sugli acquisti di immobili (registro, ipotecarie e catastali), ma non ai fini ICI, la cui base imponibile è data dalla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente 100.

Per l'acquisto della seconda casa e pertinenze, il valore da indicare nel rogito si ottiene moltiplicando la rendita catastale ( rivalutata del 5% ) per 120, ovvero la rendita non rivalutata per il coefficiente 126.
Anche in questo caso il nuovo moltiplicatore non ha alcun effetto sull'ICI.

Acquisto da un'impresa costruttrice

Quando il venditore è un'impresa che opera nel settore dell'edilizia, la legge impone che nell'atto di compravendita venga indicato l'esatto prezzo pattuito. Anche in questo caso si può dichiarare un valore minimo pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110, se si tratta di un'abitazione e relative pertinenze. Ma se si acquista da un'impresa, e quindi con fattura, è bene non discostarsi dai valori reali, anche per non avere qualche sgradevole sorpresa.
Infatti, se nel rogito si è dichiarato il minimo fiscale, si rischia di vedersi revocata la vendita e si diventa creditore per la cifra indicata sull'atto notarile e non per quella effettivamente pagata.
Inoltre, se dopo la vendita sorgono problemi, il grado di tutela ovvero di sicurezza è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo pagato.
Quando, poi, l'impresa è a rischio di fallimento bisogna essere ancora più accorti, perché se il venditore fallisce entro un anno dal rogito, l'acquirente rischia la revocatoria della vendita.
È vero che la nuova legge sui fallimenti ha attenuato in parte quest'ultimo pericolo, escludendolo per chi, entro un anno dall'acquisto, destina l'immobile ad abitazione propria o di un parente entro il terzo grado, a condizione però che sia stato pagato un giusto prezzo, non tanto inferiore a quello dichiarato.        Tabella riassuntiva delle imposte che colpiscono l'acquisto di un immobile 

VENDITA  E  RIACQUISTO  DELLA  CASA TOP

La legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria 2006) ha innovato sui pagamenti per le plusvalenze immobiliari.

In genere i guadagni realizzati con l'acquisto e la successiva vendita di immobili non sono soggetti a tassazione.
Dal 1° gennaio 2006, però, chi vende un immobile acquistato (o costruito) da non più di cinque anni (escluse le prime case e quelle acquisite per successione o donazioni che sono esenti) può versare immediatamente un'imposta sostitutiva del 12,5% sulla plusvalenza realizzata, senza dover più inserire il guadagno in dichiarazione per assoggettarlo alle aliquote progressive Irpef.

La tassazione ridotta deve essere richiesta in sede di rogito con contestuale versamento del tributo. In tal modo si paga subito il 12,5% del guadagno e non si dichiara nulla nella denuncia dei redditi (Unico): al versamento provvede direttamente il notaio.
Con questa riforma si ha un risparmio consistente visto che le aliquote Irpef variano dal 23 al 43%.

Condizioni Chi vende l'immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa", e riacquista un'altra abitazione, non di lusso e costituente prima casa, può beneficiare di un credito di imposta alle seguenti condizioni: ·  il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno dalla vendita della precedente abitazione; ·  il contribuente non deve essere decaduto dal beneficio prima casa; ·  il nuovo immobile deve essere adibito a propria abitazione principale entro il termine di tre anni (risoluzione n.192/E del 6 ottobre 2003), cioè entro il termine concesso all'Uffico delle Entrate competente per territorio per procedere agli accertamenti.

Per usufruire del credito d'imposta

Per poter beneficiare del credito di imposta, l'acquirente deve dichiarare nel rogito, davanti al notaio: „h  di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla legge per ottenere le agevolazioni fiscali; „h  di fare espressa richiesta del credito di imposta con l'indicazione di tutti gli elementi idonei alla sua identificazione e determinazione.

Il credito è dato dall'imposta di registro o dall'Iva pagate sul primo acquisto, non comprende quindi gli altri tributi indiretti (cioè le imposte ipotecarie e catastali) e corrisponde alla minore tra le due imposte pagate sugli atti di acquisto. In ogni caso non può dar luogo a rimborso e non può essere utilizzato parzialmente.
Come utilizare il bonus

Il bonus può essere utilizzato:
- in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
- in diminuzione di imposta di registro, ipotecaria e catastale dovute su atti e denunce presentati successivamente alla data di acquisizione del credito;
- in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente al nuovo acquisto;
- in compensazione con altri tributi in sede di versamenti unitari con il modello F24.

Il credito di imposta ha una valenza temporale limitata: qualora si pensi di utilizzarlo per il pagamento di imposte su atti e denunce successivi al riacquisto, occorre tener presente che il beneficio si prescrive trascorsi 10 anni dalla sua origine. In caso di morte del titolare del credito di imposta prima del suo utilizzo, lo stesso si trasferisce agli eredi.

Poiché il credito di imposta è collegato ai benefici "prima casa", la decadenza di quest'ultimi comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie, anche il recupero del credito utilizzato.

Modalità di rimborso

Le modalità di rimborso variano a seconda che il nuovo acquisto avvenga tra privati o tramite un'impresa di costruzione.
Comperando da un privato, il bonus può essere utilizzato al momento della stipula dell'atto di compravendita, riducendo o annullando le somme dovute: ci pensa il notaio ad effettuare il conguaglio.

Se si acquista, invece, da un'impresa costruttrice il credito non può essere compensato con l'Iva da versare alla ditta venditrice.
Per recuperarlo bisogna attendere la successiva dichiarazione dei redditi, a meno che l'acquirente non svolga un'attività autonoma che gli consente di portarlo in compensazione in sede di versamento unificato di imposte, ritenute e contributi in scadenza il 16 di ogni mese con il modello F24.

Le agevolazioni per chi vende e poi riacquista la prima casa si applicano pure alle abitazioni in costruzione e il credito può essere utilizzato anche se i lavori non sono ultimati entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa.
Il nuovo immobile deve essere comunque adibito a propria abitazione principale entro tre anni dalla vendita del precedente (risoluzione 192/E del 6 ottobre 2003; circolare n. 38/E del 2005).
Sul nuovo atto l'acquirente paga l'Iva e il recupero dell'imposta versata a suo tempo avverrà con la prima dichiarazione dei redditi da presentare dopo l'ultimazione dei lavori. Ovviamente bisogna essere in possesso dei requisiti "prima casa e l'abitazione non deve essere di lusso.

Ecco in sintesi come utilizzare il bonus per riacquisto della prima casa:  

AGEVOLAZIONI  PER  LA  PRIMA  CASA

Nel caso di acquisto della "prima casa" è prevista una serie di agevolazioni : ·  l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si paga con aliquota ridotta; ·  le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
Per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari.
Lo sconto fiscale vale anche per l'acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: ·  C/2, cantina o soffitta; ·  C/6, box o posto auto; ·  C/7, tettoia.
I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

ABITAZIONE	·  non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in "Gazzetta Ufficiale" 218 del 27/08/1969; ·  deve essere ubicata nel Comune dove l'acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall' acquisto ( il termine è stato elevato da 12 a 18 mesi dal 1° gennaio 2001), oppure nel Comune in cui l'aquirente svolge la propria attività ·  se l'acquirente si è trasferito all'estero per lavoro, l' immobile deve essere situato nel Comune ove ha sede o esercita l'attività l'azienda da cui dipende; ·  l'immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l'acquirente è cittadino italiano residente all'estero (iscritto all'Aire); ·  per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni "prima casa" anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 19/E del 1° marzo 2001 e n 1/E del 2 marzo 1994).
ACQUIRENTE	L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:·  di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;·  di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.·  di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l'immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
PERDITA DELLE AGEVOLAZIONI	L'acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:·  le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto di acquisto sono false;·  non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto;·  vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero dell'imposta nella misura ordinaria ( al netto di quanto già corrisposto ) nonché l'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta, oltre gli interessi di mora.
CONTROLLI E VERIFICHE	L'Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l'azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti "prima casa", entro il termine massimo di tre anni. Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. I tre anni decorrono quindi: - dalla data dell'atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti; - dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell'acquisto si abitava in altra località; - dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprarne un'altra nei dodici mesi successivi. Per poter procedere all'accertamento l'Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate.
I NUOVI BENEFICIARI della circolare 19/2001	·  Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un' impresa prima del 22 maggio 1993 con l' Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993. In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto. ·  Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l'antecedente prima casa da un' impresa, anche prima del 22 maggio 1993. Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell'immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa. ·  Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto. ·  Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all' imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato. ·  Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota. ·  Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare "di lusso". ·  Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d' imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare. ·  Chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione.
AGEVOLAZIONI	Se chi vende l'immobile è un privato, si applica l'imposta di registro del 3% in luogo del 7% sul valore dichiarato, oltre le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna. Se il venditore è un'impresa costruttrice o una società immobiliare che ha per oggetto, esclusivo o principale, la compravendita di immobili, l'Iva è ridotta al 4% ( invece del 10% ) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono riscosse nella misura fissa di 168 euro ciascuna.  TABELLA RIASSUNTIVA DEI VANTAGGI PER LA PRIMA CASA   IMPOSTA PRIMA CASA ALTRE acquisto da privato REGISTRO 3 % 7 % IPOTECARIA 168 2 % CATASTALE 168 1 % acquisto da impresa IVA 4 % 10 % REGISTRO 168 168 IPOTECARIA 168 168 CATASTALE 168 168  Dal 1° gennaio 2002, chi vende un immobile non deve più pagare l'Invim (soppressa con la legge 28/12/2001, n.448).Le agevolazioni per la prima casa sono estese anche alle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 . L'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria. Per essere considerati pertinenza non è necessario che il box o il posto auto risultino ubicati nel medesimo edificio o complesso immobiliare nel quale è sita l'abitazione principale. Se per il nuovo acquisto si prevede un' imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o Iva da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta, come illustrato nella tabella sottostante.Si segnala che la legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Finanziaria 2006) prevede la possibilità negli acquisti tra privati di venire tassati sul valore catastale dell'immobile anziché sul corrispettivo convenuto tra le parti dichiarato nel rogito. Dichiarare nell'atto di acquisto il prezzo pagato comporterà senz'altro un aumento della parcella notarile: gli onorari, infatti, sono rapportati al valore dell'immobile. Tuttavia, la Finanziaria 2006 obbliga i notai a ridurre, in questi casi, il proprio onorario del 20%. È questo un diritto riconosciuto al contribuente. Inizio modulo Fine modulo La normativa vigente prevede inoltre un credito d'imposta per le persone che hanno ceduto l'abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva, ed entro un anno dalla vendita acquistano un'altra abitazione non di lusso costituente prima casa. COME CALCOLARE IL CREDITO D' IMPOSTA Valore prima casa Imposta pagata Valore nuova prima casa Imposta dovuta Bonus spettante Imposta da pagare 77.469 3.099 103.291 4.132 3.099 1.033 103.291 4.132 154.937 6.197 4.132 2.065 154.937 6.197 129.114 5.165 5.165 0 206.583 8.263 165.266 6.611 6.611 0
CASI PARTICOLARI circolare n. 38/2005	Nel caso di acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un'unica abitazione, le agevolazioni prima casa spettano limitatamente ad uno solo degli appartamenti, anche se gli stessi vengono acquistati contemporaneamente e con un unico atto. Nel momento dell'acquisto, infatti, si configurano come due unità abitative separate e corrispondenti a diverse unità catastali. Al contrario, se i due appartamenti contigui da acquistare non sono frazionati al momento dell'acquisto e sono destinati a costituire un'unica unità abitativa non di lusso, l'agevolazione prima casa spetta per entrambi gli immobili (circolare 38/E del 12 agosto 2005). Le aliquote ridotte sono dovute anche a chi acquista, successivamente, nuove quote di un immobile già beneficiato delle agevolazioni.Ai fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico, nonché a quelli in corso di ristrutturazione si applicano le agevolazioni prima casa.Nel caso di acquisto di un appartamento da parte di coniugi in regime di comunione legale, qualora solo uno avesse i requisiti soggettivi per usufruire delle agevolazioni prima casa, il beneficio fiscale spetta al 50%, cioè solo per la quota del coniuge in possesso dei requisiti richiesti.L'Agenzia delle Entrate con la circolare dell'agosto 2005 ha precisato che: - se entrambi i coniugi possiedono i requisiti per usufruire delle agevolazioni, lo sconto spetta sull'intero valore dichiarato; - se uno solo dei coniugi possiede tutti i requisiti previsti dalla normativa, perché l'altro prima del matrimonio aveva già beneficiato degli sconti, le agevolazioni "prima casa" competono solo limitatamente alla quota di sua spettanza. Sulla restante parte si pagheranno le aliquote intere. La circolare, inoltre, ha ritenuto che, se al momento del rogito è presente solo uno dei coniugi, le agevolazioni competono, eventualmente, al solo contribuente presente. La normativa richiede esplicitamente la presenza per poter usufruire delle aliquote ridotte.In presenza della stipula di un contratto preliminare è possibile chiedere l'applicazione del regime agevolato con la "promessa" di essere in possesso dei requisiti richiesti al momento della stipula dell'atto definitivo. Il contratto preliminare è soggetto all'imposta di registro nella misura fissa di 168 euro. Qualora siano versati degli acconti sul prezzo pattuito: - se il venditore è un privato, gli acconti saranno assoggettati all'imposta di registro del 3%; - se il venditore è un'impresa che opera nel campo dell'edilizia, sugli acconti si applicherà l' Iva in misura ridotta del 4%.Nel caso di permuta, cioè del trasferimento reciproco della proprietà di un immobile, trovano applicazione le agevolazioni prima casa, qualora ne sussistano i requisiti.Il bonus fiscale vale anche se la vecchia casa (acquistata con le agevolazioni) è stata ereditata o ricevuta in donazione e può essere utilizzato per abbattere le imposte da pagare sull'acquisto di una nuova prima casa, sempreché l'operazione avvenga entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa.
COME UTILIZZARE IL CREDITO D'IMPOSTA	Il credito d'imposta può essere utilizzato:·  in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; ·  in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; ·  in diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto, ovvero alla dichiarazione da presentare nell'anno in cui è stato effettuato il riacquisto stesso; ·  in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI IPOTECARI	L'articolo 2 della legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388, per quanto concerne la detrazione degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari contratti per l'acquisto della prima casa, ha introdotto nuove disposizioni di maggior favore per il contribuente. Infatti, dal 1° gennaio 2001 la detrazione di imposta può essere riconosciuta a condizione che:·  l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (termine elevato da sei mesi a un anno dal 1° gennaio 2001); ·  l'acquisto dell'unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo. Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione redatta ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare che la sua dimora effettiva è diversa da quella risultante in anagrafe. Il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di trasferimento del contribuente per motivi di lavoro. Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'abitazione non sia locata. Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento sia militare che civile. Per i mutui ipotecari stipulati per l'acquisto della "prima casa" da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione del 19% dell'imposta sul reddito per i seguenti oneri:·  interessi passivi;·  oneri accessori;·  quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Tra gli oneri accessori vanno compresi, tra gli altri, la commissione dovuta per l'intermediazione, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca), le spese notarili per la stipula del contratto di nutuo ipotecario, le spese di istruttoria, di perizia tecnica ecc. L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione del 19% è di 3.615,20 euro. Pertanto la detrazione non può superare 686,8 euro (19% di 3.615,20 euro). Se il mutuo è cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote. Inizio modulo Fine modulo L'acquisto di un immobile locato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che: ·  entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione; ·  entro un anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale. La detrazione per gli interessi passivi pagati non viene perduta nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla concessione edilizia o da atto equivalente. In tal caso la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto. Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993 l'importo massimo detraibile è di € 3.615,20 per ogni mutuatario, a condizione che:·  l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale alla data dell'8 dicembre 1993;·  nella rimanente parte dell'anno 1993, e negli anni successivi, il contribuente non abbia variato l'abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro. Sui mutui ipotecari stipulati dopo il 1° gennaio 1993 la detrazione spetta per un importo complessivo di € 3.615,20, se sussistono le seguenti condizioni:·  l'immobile è stato adibito ad abitazione principale entro sei mesi dall'acquisto (ovvero entro l'8 giugno 1994 per i soli mutui stipulati nell'anno 1993), ma a decorrere dall'anno 2001 entro un anno;·  l'acquisto è avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del mutuo ovvero, a decorrere dal 2001, entro un anno.

                                            

I  CONTRATTI  DI  LOCAZIONE

TIPOLOGIA DEI CONTRATTI

La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 ( meglio conosciuta come "equo canone" ) che obbligava ad affittare gli immobili ad un canone prestabilito.
Oggi vi sono varie tipologie di contratti, ma due sono quelli principali:·  il contratto "a canone libero", in cui le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, tranne casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile, ecc.);·  il contratto "a canone concordato" con il corrispettivo stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario che all'inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Ici solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale).
La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari.

I contribuenti che stipulano un contratto di locazione a canone "concordato" per alloggi che si trovano in uno dei Comuni ad alta "densità abitativa" possono usufruire della riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l'imposta di registro da versare. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell'imposta sarà del 70%.

Esempio:
se il canone annuo "concordato" è di 4.000 euro e il contratto ha la durata di 3 anni, il contribuente potrà versare in unica soluzione:
(4.000 x 3) x 70% x 2% = 168 (imposta al lordo della detrazione prevista per i pagamenti in unica soluzione)
168 - 6,3 (3,75% di 168) = 161,70 (che si arrotonda a 162 euro)
Se invece decide di pagare anno per anno, il calcolo sarà il seguente:
4.000 x 70% x 2% = 56 euro
Attenzione: poiché l'imposta che scaturisce dal calcolo è inferiore a 67 euro (importo minimo previsto per il primo anno), si dovrà versare tale ultimo importo, mentre per le annualità successive il versamento sarà di 56 euro.

Per fruire dello sconto i contribuenti devono registrare:·  un contratto di locazione ad uso abitativo con durata minima di 3 anni, più 2 anni prorogati di diritto;·  un contratto di locazione di natura transitoria per le esigenze abitative degli studenti universitari con durata minima di 6 mesi e massima di 36.
Sono escluse dall'agevolazione le locazioni brevi, con durata da 1 a 18 mesi.

La riduzione dell'imposta di registro si applica per tutta la durata del contratto e dell'eventuale proroga automatica, anche se il Comune dove è situato l'immobile dovesse nel frattempo essere escluso da quelli considerati ad alta densità abitativa.
L'agevolazione invece non si applica nel caso di rinnovo, anche tacito, del contratto di locazione a canone concordato, successivamente alla delibera del CIPE che non riconosce più la caratteristica di "alta tensione abitativa" al Comune dove si trova l'immobile locato.


In forza del Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14 luglio 2004 è ora possibile stipulare contratti di locazione transitori brevi (per esigenze momentanee dell'inquilino) con la durata da 1 a 18 mesi e a canone libero, ma con un tetto massimo nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli accordi territoriali o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone "concordato". Per questo tipo di contratto non sono previste agevolazioni fiscali e per il proprietario la convenienza è semplicemente quella della breve durata della locazione. Tabella riassuntiva dei contratti di locazione   

MUTUO  PER  ACQUISTO  ABITAZIONE  PRINCIPALE

L'articolo 2 della legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388, per quanto concerne la detrazione degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari contratti per l'acquisto della prima casa, ha introdotto nuove disposizioni di maggior favore per il contribuente. Infatti, dal 1° gennaio 2001 la detrazione di imposta può essere riconosciuta a condizione che: „h  l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto (termine elevato da sei mesi a un anno dal 1° gennaio 2001); „h  l'acquisto dell'unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo.

Per abitazione principale si intende quella in cui il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l'autocertificazione redatta ai sensi del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare che la sua dimora effettiva è diversa da quella risultante in anagrafe.
La "prima casa", invece, è l'immobile che si acquista per primo nel comune dove si ha o dove si intende trasferire la propria residenza. L'espresione è usata in riferimento alle agevolazioni per le imposte sulle compravendite.

La nozione di abitazione principale deve essere sempre riferita al soggetto che chiede la detrazione degli interessi passivi, e pertanto non si possono avere più abitazioni principali nello stesso momento.

Il diritto alla detrazione non si perde se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale entro un anno a causa di trasferimento del contribuente per motivi di lavoro. Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'abitazione non sia locata.

Attenzione: Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento sia militare che civile.

Per l'acquisto della "prima casa" da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione del 19% dell'imposta sul reddito per gli interessi derivanti dal tipico contratto di mutuo disciplinato dall'articolo 1813 del Codice civile, purché garantito da ipoteca immobiliare. Non è richiesto che l'immobile ipotecato sia lo stesso da acquistare, potendo essere altro immobile appartenente all'acquirente o ad un soggetto diverso dall'acquirente.
Non sono ammessi, quindi, altre forme di finanziamento, quali cambiali, apertura di credito in conto corrente (anche se garantita da ipoteca), cessione di stipendio ed altre.

Il soggetto che eroga il mutuo deve essere residente in Italia o in un paese aderente all'Unione Europea o altrimenti deve avere una stabile organizzazione in Italia.

 
Qualora venga stipulato un nuovo contratto per estinzione di quello originario, l'importo del contratto rinegoziato non deve essere superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. In tal caso, è ovvio che le parti contraenti e l'immobile concesso in garanzia debbano restare invariati.



Le spese ammesse alla detrazione

La detrazione d'imposta spetta nell'anno in cui le spese sono state effettivamente pagate, indipendentemente dalla data di scadenza, per i seguenti oneri:„h  interessi passivi; „h  oneri accessori; „h  quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Tra gli oneri accessori vanno compresi:
- la commissione dovuta alla banca per l'intermediazione;
- gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l'imposta sostitutiva sul capitale prestato);
- le spese notarili comprendenti sia l'onorario per la stipula del contratto di nutuo ipotecario (escluse quelle sostenute per il contratto di compravendita) che le spese sostenute dal notaio per conto del cliente;
- le spese di istruttoria e di perizia tecnica;
- le perdite su cambio, per mutui contratti in valuta estera;
- le penalità per anticipata restituzione del mutuo;
- la cosiddetta "provvigione" per scarto rateizzato.
I premi per l'assicurazione sulla casa (scoppio e incendio), richiesti da molte banche, non rientrano tra gli oneri accessori.



Come calcolare la detrazione d'imposta

L'importo annuo complessivo (compresi gli oneri accessori) su cui applicare la detrazione del 19% è di 3.615,20 euro. Pertanto la detrazione non può superare 686,8 euro (19% di 3.615,20 euro).
Nell'intento di porre un freno ai supermutui contratti per l'acquisto dell'abitazione principale, l'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 15/E del 20 aprile 2005, ha chiarito che in caso di mutuo eccedente il costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, l'agevolazione deve essere rapportata al valore di acquisto dichiarato nel rogito, nonché degli oneri accessori connessi con l'operazione di compravendita, debitamente documentati.

Per calcolare la quota di interessi sulla quale applicare l'aliquota del 19%, si può utilizzare la seguente formula: costo di acquisto dell'immobile x interessi passivi pagati : importo del mutuo 

Esempio: importo del mutuo per l'acquisto dell'abitazione princiaple                                 € 200.000costo di acquisto dell'immobile indicato nel rogito                                         € 150.000interessi passivi pagati                                                                    €   3.600La detrazione del 19% spetta su un importo massimo di € 2.700, così determinato: 150.000 x 3.600 : 200.000 = 2.700 euro

Chi ha diritto alla detrazione d'imposta

In caso di cointestazione del mutuo a più soggetti o di più contratti, il limite va ripartito tra tutti gli intestatari e ognuno può detrarre il prestito per la sua parte di competenza solo se l'immobile costituisce la sua abitazione principale.

Se il mutuo è cointestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote. Tale disposizione è entrata in vigore solo nel 2000 - prima la detrazione era personale - ma si applica a prescindere dalla data in cui è stato stipulato il mutuo.

La detrazione compete anche al nudo proprietario (cioè al proprietario dell'immobile gravato da usufrutto a favore di altra persona) sempre che ricorrano tutte le condizioni richieste, mentre non compete mai all'usufruttuario in quanto non acquista l'unità immobiliare ma un diritto reale di godimento.

Ha diritto al beneficio fiscale il coniuge superstite, se contitolare insieme al coniuge deceduto del mutuo contratto per l'acquisto dell'abitazione principale, a condizione che provveda a regolarizzare l'accollo del mutuo e sempre che sussistano gli altri requisiti. Queste regole valgono sia nel caso di subentro nel rapporto di mutuo da parte degli eredi, sia se il reddito dell'unità immobiliare è dichiarato da un soggetto diverso, sempre che sussistano gli altri requisiti.

Nel caso di mutui ipotecari non ancora divisi, stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, la detrazione spetta agli assegnatari o agli acquirenti per gli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti dei mutui. Per i soci di cooperative edilizie la condizione per poter detrarre gli interessi passivi è la delibera assembleare di assegnazione con conseguente immissione nel possesso.

In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora abituale spetta comunque il beneficio della detrazione per la quota di competenza, se l'immobile acquistato continua ad essere abitato dai suoi familiari. Il coniuge che, invece, continua ad avere la dimora abituale nella ex casa coniugale ha diritto a fruire della detrazione per la propria quota, nel limite massimo di 1.807,60 euro.
Per il caso in questione vedasi la seguente tabella. La detrazione in caso di divorzio 
Casi particolari

L'acquisto di un immobile locato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che: „h  entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione; „h  entro un anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

La detrazione per gli interessi passivi pagati non viene perduta nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla concessione edilizia o da atto equivalente. In tal caso la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.

Il beneficio fiscale spetta anche se il mutuo viene stipulato per acquistare un'ulteriore quota di proprietà dell'unità immobiliare. Non compete, invece, nel caso in cui il mutuo sia stato stipulato autonomamente per l'acquisto di una pertinenza dell'abitazione principale. Il contratto di mutuo, infatti, deve essere finalizzato all'acquisto dell'abitazione principale e contestualmente delle sue pertinenze.

Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente non utilizza più l'immobile come propria abitazione principale, a meno che la variazione non dipenda da trasferimento per motivi di lavoro. Tuttavia, se il contribuente torna a utilizzare l'immobile come abitazione principale, da tale momento riprende a fruire nuovamente della detrazione.

Documentazione Per fruire della detrazione, il contribuente deve conservare ed esibire o trasmettere, a richiesta dell'Amministrazione finanziaria, la seguente documentazione: ·  quietanze di pagamento degli interessi passivi ed oneri accessori relativi al mutuo; ·  copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è garantito da ipoteca immobiliare e che è stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale.

chiudi ×

lOCAZIONI: È AMMESSO IL RINNOVO TELEMATICO

Attualmente registriamo i contratti di locazione con il servizio Entratel.I rinnovi annuali, le risoluzioni, le proroghe, le cessioni dei contratti di locazione registrate negli anni precedenti in maniera cartacea possone essere fatte con il servizio Entratel telematicamente o bisogna provvedere in maniera cartacea e continuare a portare copia dei pagamenti agli uffici delle Entrate?

Qualora il contratto di locazione sia stato registrato con modalità tradizionale (cartacea) è possibile passare alla registrazione telematica per le relative cessione, risoluzioni e proroghe. L’agenzia delle Entrate, con la circolare 52/E/2002 riconosceva, infatti, che la registrazione telematica sarà progressivamente estesa anche ai rinnovi taciti e alle proroghe dei contratti di locazione.Qualora, invece, il contratto di locazione sia stato registrato con modalità telematiche, anche le relative cessioni, risoluzioni e proroghe devono essere registrate con le medesime modalità.

CAUZIONE INFRUTTIFERA NELLA LOCAZIONE LIBERA

Nel contratto locazione per quattro anni predisposto dall'agenzia le seguenti clausole possano essere classificate vessatorie: aumento Istat 100% annuale; deposito cauzionale pari a tre mensilità infruttifero?

Nelle locazioni cosiddette libere, di cui all’articolo 2, comma 1, legge 431/98 (durata di quattro anni più quattro), è legittima la pattuizione contrattuale con cui si convenga che il deposito cauzionale, versato dal conduttore, resti infruttifero. In questo senso, il Tribunale di Modena 23 luglio 2004, ha puntualizzato che «il principio di inderogabilità della disciplina normativa dettata in materia di deposito cauzionale contenuta nell'articolo 11, legge 392/78 non opera con riferimento ai contratti di locazione stipulati sotto la vigenza della novella normativa di cui alla legge 431/98, poiché deve ritenersi che — secondo la nuova disciplina locatizia — le parti possano legittimamente prevedere che il deposito cauzionale non sia produttivo di interessi». Identico discorso deve farsi per la pattuizione dell’aggiornamento Istat al 100 per cento.Ancorché il contratto sia stato redatto con l’ausilio dell’agenzia, non riteniamo possano trovare applicazione le disposizioni del Codice del consumo (Dlgs 6 settembre 2005, numero 206), atteso che le parti contraenti — conduttore e locatore — sono entrambi privati consumatori, che agiscono per scopi estranei ad attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale (articolo 3, Dlgs 206/2005).

IL PROPRIETARIO NON DEVE AVERE UN MAZZO DI CHIAVI

Secondo l'inquilino conduttore dell'appartamento da me dato in affitto, non devo tenere alcun mazzo di chiavi dell'appartamento che utilizza. Secondo me, invece, è giusto che io abbia una copia delle chiavi, per motivi di sicurezza. Chi ha ragione?

Il lettore ha torto. Salvo diversa clausola contrattuale, la legge nulla dispone in ordine agli obblighi del locatore di detenere o meno copia delle chiavi del locale concesso in locazione. Tuttavia, con il contratto, le parti hanno normalmente convenuto il trasferimento della detenzione dei locali, a favore dell’inquilino.Il locatore non può in alcun modo accedere nell’appartamento locato senza l’espresso consenso del conduttore e, a richiesta dell’inquilino, deve restituire le chiavi dell’appartamento.

LOCAZIONI CON ENTI PUBBLICI ESCLUSE DAL BONUS AFFITTI

Un contratto di locazione per l’abitazione principale stipulato in base alla normativa per l’edilizia residenziale pubblica, dà diritto alla detrazione di 300/150 euro?

L’articolo 16 del Tuir, riconosce diversificate detrazioni d’imposta a favore degli inquilini che siano titolari di una delle tipologie contrattuali disciplinate dalla legge 431/1998 (fatta eccezione per la detrazione di cui al comma 1-bis, connessa alla figura di inquilino-lavoratore dipendente, per la quale non esiste alcun riferimento). Il comma 2, articolo 1, di questa normativa esclude dal proprio regime gli alloggi di edilizia residenziale pubblica (in quanto regolamentati da specifiche norme statali o regionali) e, di conseguenza, i relativi contratti di locazione non sono ammessi, coerentemente, al beneficio fiscale qui considerato (circolare 48/E del 2002, punto 1.6). Sebbene le istruzioni alla dichiarazioni dei redditi, Unico Pf 2008, pagina 54, specifichino e collochino questa preclusione soltanto al rigo RP46 — riguardante la detrazione d’imposta connessa alla tipologia dei contratti cosiddetti convenzionali, di cui al comma 1 dell’articolo 16 citato — essa si ritiene che vada estesa anche alla detrazione cui fa riferimento il lettore, prevista dal precedente comma 01 (rigo RP 45 di Unico), nella misura di 150/300 euro (introdotta dalla legge 244/2007, Finanziaria 2008), in quanto pur sempre subordinata ad uno dei rapporti di locazione disciplinati dalla legge 431/98, dalla quale come evidenziato sono stati esclusi, in modo pressoché indifferenziato, i contratti stipulati con enti pubblici.

CALDAIA E ADEGUAMENTI GRAVANO SUL PROPRIETARIO

Sono proprietario di un'abitazione, presso un complesso condominiale, data in locazione con contratto di quattro anni più quattro. Dovendo procedere alla sostituzione caldaia (ormai obsoleta), all'adeguamento dell'impianto per il risparmio energetico (montaggio valvole ai caloriferi), e alla tinteggiatura del vano scala, vorrei sapere a carico di chi, proprietario o conduttore, sono a carico queste spese.

Salvo diversa pattuizione prevista contrattualmente, la sostituzione della caldaia è a carico del proprietario locatore; anche l'adeguamento dell'impianto energetico deve essere imputato a carico del locatore.Viceversa, le spese per la tinteggiatura del vano scale restano a carico del conduttore, sempre che in base alle circostanze del caso singolo si tratti di spesa di modesta entità (articolo 1609 del Codice civile).

 

 

chiudi ×

Il PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

La denominazione ufficiale di questa procedura è in realtà "preliminare di compravendita", ma tutti ormai parlano più che altro di compromesso. Come la proposta irrevocabile, neppure il compromesso rappresenta un passaggio obbligatorio.
Infatti, qualora intercorra assoluta fiducia tra le due parti, si potrebbe passare direttamente al rogito e al perfezionamento della compravendita.

Ma la troppa fretta non è mai consigliabile, soprattutto in questa fase: al momento del compromesso viene, in effetti, vagliato ogni minimo dettaglio della compravendita, e tutto il preliminare viene poi riportato passo dopo passo nel rogito.
Anche se il compromesso non determina il passaggio di proprietà vero e proprio fa sorgere comunque da entrambe le parti l'obbligo di arrivare alla stipula del contratto definitivo. Prima di passare alla stesura del contratto bisogna dunque aver chiarito del tutto, anche solo verbalmente, il prezzo dell'immobile, la modalità di pagamento, i confini e le pertinenze della casa e la data dell'atto di compravendita vero e proprio, il cosiddetto rogito. Quest'ultimo punto è particolarmente importante perché nell'intervallo tra compromesso e rogito bisogna avere il tempo, qualora sia necessario, di sottoscrivere il mutuo.

Il giorno della stesura del preliminare saranno esaminati i dettagli tecnici e giuridici (particolare rilevanza assume la presenza o meno di vincoli o ipoteche e la conformità alle norme edilizie) e verrà concordata l'esistenza e l'entità della caparra, sia essa penitenziale o confirmatoria.
La caparra è prevista dal Codice civile (articoli 1385 e 1386), che indica nel versamento un vero e proprio impegno alla conclusione del contratto. Se l'acquirente si tira indietro perde il denaro della caparra; ma se a rinunciare è il venditore, questi dovrà corrispondere alla controparte il doppio della somma ricevuta (si parla in questo caso di caparra penitenziale). Se invece la caparra è confirmatoria, la parte incolpevole può rinunciare alla riscossione e rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto o in caso contrario il risarcimento dei danni.
La caparra deve essere nell'ordine del 10-20% del prezzo totale.
In caso di pagamento di percentuali superiori è meglio qualificare il versamento come acconto che, a differenza della caparra è una somma corrisposta ma del tutto rimborsabile in caso di mancata conclusione del contratto. Meglio non accettare di pagare interessi inattesi sul saldo finale e non versare nulla prima di aver firmato il compromesso. .

Solitamente il preliminare viene stilato negli uffici dell'agenzia immobiliare o presso l'abitazione del venditore, ma volendo ci si può rivolgere direttamente a un notaio: è senz'altro quest'ultima la procedura che si raccomanda qualora non ci si fidi del tutto della controparte oppure se il venditore è una società e non un privato.
Se il contratto viene redatto dal notaio, può allora essere steso anche in forma privata e non ci sarà bisogno di registrazione, con il risparmio dei relativi costi. In questo caso, però, si devono fare i conti con le spese delle prestazioni dello stesso notaio.
Il notaio controllerà anche la presenza di ipoteche, di eventuali pratiche di condono edilizio e dei problemi di piano regolatore.In caso contrario si limiterà a registrare quanto affermato dal venditore, senza appurarne la veridicità.
Se invece si decide di redigere il contratto in forma privata, bisogna avere cura di non lasciare righe in bianco all'interno dell'atto e sopra la firma.
In questo caso ci si può servire del modulo che l'agenzia mette a disposizione, ma è importante controllare anche in questo caso come con la proposta la sua conformità ai modelli forniti dalla Camera di commercio e dalla Borsa Immobiliare.

Successivamente si potrà, ma senza obblighi, trascriverlo al Pubblico registro: la spesa da sostenere permette di risparmiarsi il rischio non trascurabile che un venditore disonesto prometta la casa a più persone e incassi più acconti in una sola volta. In questo caso, il contratto valido sarebbe quello registrato per primo.
La registrazione si raccomanda in particolare se ci si accinge ad acquistare da un'impresa edile una casa ancora in fase di costruzione: in caso di fallimento dell'impresa ci si troverà in una posizione decisamente più forte nei confronti dei creditori ipotecari (che generalmente sono banche) rispetto a chi non ha provveduto a registrare il contratto. La trascrizione al Pubblico registro dà infatti diritto all'acquirente di tornare in possesso delle somme anticipate. 

 

chiudi ×

PERICOLO AMIANTO: contributi per smaltirlo

L’amianto detto anche "asbesto", è un minerale molto comune in natura: mescolandolo al cemento di ottiene l’eternit, sostanza registrata all’inizio del secolo scorso dalla multinazionale Eternit. La resitenza al calore dell’eternit e la sua struttura fibrosa lo hanno reso perfetto come materiale per indumenti e tessuti d’arredo a prova di fuoco ma anche per tetti, tettoie, interi capannoni, fioriere e addirittura tubi per acquedotti. Dal momento della sua scoperta l’eternit è stato impiegato anche per sedie da spiaggia, pavimenti e altri materiali per l’edilizia di caserme scuole e uffici pubblici. L’amianto è anche stato usato per le tute dei vigili del fuoco per le fabbriche di corde, plastica, cartoni, automobili e treni. E' un materiale per altamente pericoloso e dannoso per l’organismo, l’inalazione anche di una sola fibra puÚ causare il mesotelioma, anche se un’esposizione prolungata nel tempo o a elevate quantità aumenta le probabilità di andare incontro a questo tumore della pleura, la membrana che protegge i polmoni. Le polveri di amianto e quindi di eternit una volta respirate entrano nell’organismo provocando serissimi disturbi.

 

CONTRIBUTI

In giro per l’Italia sono ancora molte le abitazioni o i capannoni che hanno tetti o altre parti in amianto. Per eliminare questo materiale è necessario seguire procedure particolari, a costi elevati, perchè lo smaltimento va fatto da imprese specializzate con attrezzature specifiche. Inoltre l’eternit non può essere buttato in una normale discarica ma trattato e smaltito come rifiuto speciale. Sia l’Unione Europea sia le Regioni prevedono dei finanziamenti per bonificare terreni o edifici dove è ancora presente l’amianto. Per trovare tutte le normative al riguardo si può visitare il sito. www.assoamianto.it.

chiudi ×

Ecco l'elenco dei documenti che le parti acquirente e venditore devono consegnare al Notaio per la stipula di un Rogito Notarile:

Il venditore

1) un documento d'identità non scaduto e munito di fotografia;
2) il tesserino del codice fiscale;
3) il certificato di stato libero o vedovile o la sentenza di separazione-divorzio e/o la copia della convenzione matrimoniale;
4) per i rappresentanti del venditore, l'eventuale procura in originale o copia autentica di data recente;
5) il certificato del Tribunale, di data recente, dimostrativo dei poteri di firma, se si tratta di una società e l'eventuale delibera del consiglio d’amministrazione contenente l'autorizzazione del rappresentante statutario o stipulare l'atto;
6) il rogito d'acquisto o la dichiarazione di successione in cui sia compreso l'immobile da vendere;
7) le licenze e le concessioni edilizie, le eventuali varianti, il certificato di abitabilità e/o agibilità, le domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell'oblazione e le concessioni in sanatoria;
8) le planimetrie ed i certificati catastali;
9) la copia del regolamento condominiale;
 

L'acquirente

1) un documento d'identità non scaduto e munito di fotografia;
2) il tesserino di codice fiscale;
3) l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio o il certificato di stato libero o vedovile o la sentenza di separazione-divorzio e/o la copia della convenzione matrimoniale;
4) per i rappresentanti del compratore, l'eventuale procura in originale o copia autentica di data recente;
5) il certificato del Tribunale, di data recente, dimostrativo dei poteri di firma, se si tratta di una società e l'eventuale delibera del consiglio d'amministrazione contenente l'autorizzazione del rappresentante statutario a stipulare l'atto stesso;
6) nel caso si trattasse dell'acquisto della prima casa il certificato di residenza nel Comune dove è situata la casa acquistata, oppure l'attestazione del datore di lavoro circa lo svolgimento dell'attività professionale del Comune medesimo.

chiudi ×

Il contratto preliminare o compromesso, è l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo o atto notarile. Con il contratto preliminare, non si trasferisce il bene nell'immediato, ma le parti si obbligano a trasferirlo in un secondo momento. Se una delle due parti si rifiuta di stipulare il successivo contratto definitivo, l'altra parte potrà ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto preliminare.

La legge prevede che il preliminare debba avere la stessa forma prescritta per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.), pertanto se si vuole vendere un immobile, il relativo compromesso dovrà essere redatto in forma scritta, a pena di nullità.

La legge 28.2.1997, n. 30, ha introdotto la possibilità della trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari del contratto preliminare che ha ad oggetto:

la promessa di trasferimento della proprietà di beni immobili;

la costituzione, il trasferimento, la modificazione di diritti reali immobiliari;

la costituzione di comunione su beni immobili;

la costituzione o modifica di servitù prediali, uso, abitazione.

Ciò a condizione che il preliminare risulti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Gli effetti cessano, se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo. La trascrizione è cancellabile nel caso di comune accordo delle parti o se stabilito giudizialmente con sentenza passata in giudicato.

chiudi ×

Categorie Catastali

Nel 1939 è stato costituito il nuovo catasto edilizio urbano ( N.C.E.U. ) allo scopo di accertare e censire tutte le proprietà che sorgevano sul territorio italiano. Le categorie catastali sono suddivise in gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili. Controllare la categoria catastale serve a verificare che l'immobile sia censito (cioè che non sia abusivo) e a sapere se l'immobile che si compra ha la destinazione che desideriamo (ufficio oppure appartamento d'abitazione). Assieme al controllo della categoria catastale ricordate di annotare la rendita catastale, che si trova sul certificato catastale, e che vi servirà a determinare il prezzo minimo che va dichiarato sul rogito e quindi quante tasse andranno pagate.

• Immobili a destinazione ordinaria  GRUPPO A (Unità immobiliari per uso di abitazioni e assimilabili: la loro consistenza va espressa in vani)

A/1 Abitazioni di tipo signorile A/2 Abitazioni di tipo civile A/3 Abitazioni di tipo economico A/4 Abitazioni di tipo popolare A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 Abitazioni di tipo rurale A/7 Abitazioni in villini A/8 Abitazioni in ville A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici A/10 Uffici e studi privati A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

• Immobili destinati a servizi GRUPPO B (Unità immobiliari per uso di alloggi collettivi: la loro consistenza va espressa in metri cubi)

B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2 Case di cura ed ospedali B/3 Prigioni e riformatori B/4 Uffici pubblici B/5 Scuole e laboratori scientifici B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti B/8 Magazzini sotterranei per deposito di derrate

• Immobili commerciali GRUPPO C (Unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia: la loro consistenza va espressa in metri quadri)

C/1 Negozi e botteghe C/2 Magazzini e locali di deposito C/3 Laboratori per arti e mestieri C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (se non hanno fini di lucro) C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 Tettoie chiuse o aperte

• Immobili a destinazione speciale GRUPPO D (Unità immobiliari a destinazione speciale: in genere fabbricati per le speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni)

D/1 Opifici D/2 Alberghi e pensioni D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti, spettacoli e simili D/4 Case di cura ed ospedali D/5 Istituti di credito, cambio ed assicurazione D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio

• Immobili a destinazione particolare GRUPPO E (Unità immobiliari a destinazione particolare che, per le singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi)

E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

• Entità urbane GRUPPO F

F/1 Area urbana F/2 Unità collabenti F/3 Unità in corso di costruzione F/4 Unità in corso di definizione F/5 Lastrici solari

chiudi ×

Il 2010 sembra sia L'anno della ripresa del mercato immobiliare, tuttavia , almeno per quello che riguarda i mutui, le banche sembrano mollare lentamente la presa , ed hanno cominciato ad erogare di nuovo.Acquistare adesso , significa cogliere di sorpresa il mercato che , di fronte ad una ripresa vedrebbe impennare di nuovo i prezzi delle case. 

chiudi ×

 

LA REGISTRAZIONE PRELIMINARI: ( SE A Roma )

 

Ufficio a noi più vicino:

VIA IPPOLITO NIEVO, 36 TEL 06-583191

CODICE UFFICIO: TJN

 

ORARI PER LA REGISTRAZIONE

dal lun al ven. dalle 8,45 alle 12,45

dal mar al giov anche dalle 14,15 alle 15,35

si prende il numeretto "registrazioni atti".

 

 

SI PAGANO: 

€. 168,00 (COD. TRIB. 104T) + lo 0,50 % sulla caparra ( COD. TRIB. 109T) + 2 marche da bollo da €14,62

SERVONO: 

2 preliminari in originale

3 copie del mod. F23

1 copia del mod. 69

 

PENALI: 

se la registr avviene tra i 21e i  50 gg  dalla data del preliminare si paga 

il 10% sul totale della registrazione.

Se avviene dopo il 50 esimo giorno il 12%.

 

Se il preliminare occupa più di 4 pgg scritte o 100 righe si paga un ulteriore marca da bollo da 14,62.

 

chiudi ×

chiudi ×

CASA di “seconda mano”:
I primi consigli pratici validi per le case già costruite e vecchie magari di qualche anno è:
- verificate l'esposizione della casa rispetto al sole, alla luce che potrebbe avere durante la giornata;
- Considerate lo stato degli impianti idraulici, di riscaldamento, quelli elettrici ed eventuali attacchi per l'antenna tv, degli infissi, dei pavimenti e dei sanitari – che consigliamo di cambiare comunque sempre - e della situazione dello stabile in generale. Questo per evitare spese consistenti subito dopo l'acquisto di casa.
- A questo bisogna sommare le spese per eventuali lavori di ampliamento o disposizione delle stanze.
- Leggete il regolamento condominiale ed informatevi sulle spese annue e sulle straordinarie eventualmente ancora da pagare per l'anno stesso. - Fatevi dare la planimetria per controllare in Comune com'è stata registrata al catasto, se corrisponde la metratura, e verificate eventuali carichi pendenti sull'immobile.
Per acquistare un usato sono davvero tante le cose da prendere in considerazione per non “incappare in fregature”.

Per quelle nuove bisogna invece tener conto di ponderare bene le parole che vi dicono le agenzie immobiliari, e di seguito vi spiegherò nel dettaglio i motivi. Fatevi sempre dare più informazioni possibili e poi verificatele.
- cosa di primaria importanza sono i metri quadri che le agenzie dicono ai compratori, spesso maggiori rispetto a quelli che sono in realtà. Per questo vi può aiutare la planimetria dell'immobile e il capitolato stesso della casa nel quale potete verificare anche i materiali usati per costruirla compresi piastrelle, sanitari e quant'altro.
E questo non smetteremo di ripeterlo in quanto importante sia per le case nuove che per quelle vecchie. Da una parte il vantaggio delle case in costruzione è che, rispetto al capitolato, si possono chiedere delle variazioni per le rifiniture comprese nel prezzo: parlo di piastrelle, box doccia e sanitari, piuttosto che porte e quant'altro. Il rovescio della medaglia però, è che ovviamente ogni variazione è extracapitolato e quindi ha un costo a parte.
- La maggior parte delle imprese edili poi, preferisce eseguire da sé i lavori extracapitolato, non permettendo che l'acquirente compri e istalli in privato. Questo comporta spese più onerose rispetto a quanto potremmo fare privatamente.
- Altro promemoria: andare spesso in cantiere –quando è permesso- per rendersi conto passo dopo passo dei progressi della casa in costruzione. Oltre a questo, cercare di avere “occhio clinico” su ogni cosa che può risultare differente rispetto al capitolato, o che viene rotta, scheggiata o danneggiata. Fatelo subito presente all'impresa che è tenuta al ripristino del danno.

• La villetta a schiera: controllate il capitolato
Per prima cosa, bisogna fare attenzione alla tendenza delle agenzie immobiliari, in conseguenza alla politica dei costruttori di immobili, di proporre villette con giardino a prezzo ridotto a seguito di una costruzione con un piano in seminterrato. Ho esperienza in prima persona di una cosa del genere. In pratica l'agenzia mi aveva detto che era un affare acquistare una villetta con giardino a poco prezzo ma con soggiorno, cucina e un bagno in seminterrato. Spieghiamo che il seminterrato ha un'altezza tra i 2,40mt e i 2,50 mt e nasce come taverna, magazzino o mansarda, quindi il costruttore deve chiedere un autorizzazione al Comune per poter adibire ciò che nasce come magazzino ad uso abitativo: quindi deve chiedere l'abitabilità. Ma tralasciando il fatto che a talune persone può piacere avere un soffitto basso, c'è da considerare la posizione in cui rimane tale piano. Come dice la parola stessa “in seminterrato” e qui si può capire che metà appartamento è posto al di sotto della strada. Se intorno alla casa c'è un grande giardino allora si potrebbe anche ovviare alla cosa, ma se il giardino è ridotto o inesistente bisogna fare molta attenzione alla vicinanza delle stanze a parcheggi o strade in quanto si abbassa parecchio la qualità abitativa, oltre che alla privacy, e considerare anche la necessaria istallazione di sistemi antifurto. Quindi a conclusione di quanto detto finora ecco perché la cosa essenziale è farsi dare sempre il capitolato dell'abitazione.

• Il loft: questo tipo di appartamento nasce in America. La sua particolarità è l'ambiente unico: niente porte o pareti che separano gli ambienti. Adatto sicuramente a single e non a coppie, in genere ha costi elevati visto la posizione generalmente centrale e considerando che si tratta spesso di locali posti in residence con un'ampia metratura.

• Monolocali, bilocali: ovviamente sono appartamenti che partono da uno a più ambienti. Generalmente il monolocale ha un soggiorno con cucina a vista e un bagno. Ma si possono trovare anche monolocali con camera da letto separata o con balcone. Per le altre tipologie di appartamento citate nel titolo vale la nomenclatura stessa della parola. Si suddividono a seconda degli ambienti che vi si ritrovano. Per una giovane coppia un bilocale potrebbe essere un giusto compromesso per non spendere un patrimonio e vivere comodi anche con un figlio in arrivo. Da tener conto che ormai è consuetudine ricavare più stanze da un appartamento con pochi metri quadrati che quindi con pochi metri quadri può arrivare ad essere trilocale. Quindi parlo di avere magari due bagni e un ripostiglio ma due camere da letto strette e poco pratiche. Valutare bene se questo conviene rispetto che avere due stanze grandi e spaziose con un bagno solo e niente ripostiglio.

 

chiudi ×