In questa rubrica sono indicate le risposte alle domande più frequenti che
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Il mutuo è un contratto di prestito e trasferisce denaro da un soggetto all’altro (fisiche e giuridiche)
Il trasferimento è sempre a titolo oneroso (interessi)
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L’importo generalmente è l’80% del valore di mercato dell’immobile. Negli ultimi tempi alcuni Istituti di credito erogano anche fino al 100% del valore dell’immobile.
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La legge regolamenta in media o lunga durata. La durata minima è 5 anni, le più richieste sono quelle 15 – 20 – 25 -30 e ultimamente sono stati introdotti nuovi mutui durata “40 anni”
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I mutui possono essere sostanzialmente divisi in: tasso fisso, tasso variabile e misto; chi sceglie il tasso fisso ha per tutta la durata del mutuo la rata costante, ma il tasso d’interesse più alto, tasso variabile la rata varia a seconda del tasso di interesse che generalmente è più favorevole di quello fisso, infine c’è il misto che prevede le due forme insieme.
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La rata rappresenta la quantità di interessi e capitale in cui viene diviso il debito, e vengono pagate come prestabilite dal contratto di mutuo (mensile-trimestrale-semestrale ecc.).
Ogni rata è costituita da quota capitale e quota interessi, inizialmente si pagano soprattutto interessi, mam mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuiscono e la quota capitale restituita aumenta.
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La legge decreta che il mutuo può essere estinto anticipatamente prima della sua naturale scadenza, senza pagare penale (decreto Bersani). Mentre per i mutui stipulati prima del decreto pagano una percentuale dell’1% per estinzione anticipata sul capitale residuo.
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L’ipoteca è la garanzia reale per il creditore e dà diritto ad un diritto di prelazione sul bene che tutela il creditore contro il pericolo dell’insolvenza. L’ipoteca si costituisce mediante l’iscrizione in pubblici registri; solitamente gli istituti di credito richiedono che sia iscritta l’ipoteca prima di erogare il mutuo concesso.
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Può succedere se si chiede un mutuo superiore all’80% che l’Istituto richieda una garanzia aggiuntiva, che solitamente viene rilasciata da un soggetto diverso del mutuatario. Il soggetto che presta la garanzia aggiuntiva risponde con tutti i sui bene e il rapporto nasce direttamente tra lui e l’istituto mutuante fino all’estinzione del mutuo.
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Mutuo al 5% conviene rinegoziarlo?.Conviene estinguere il vecchio mutuo per accendere uno nuovo a tassi più bassi?.
La tentazione è diventata più forte da quando le banche hanno rivisto le condizioni alla clientela proponendo contratti con interessi anche inferiori al cinque per cento. Prima di lanciarsi nella negoziazione del mutuo, però, è opportuno verificare se cancellare l'accordo sottoscritto qualche anno fa per uno nuovo può portare realmente un vantaggio.
Per aiutare chi vuol capire se c'è una reale convenienza, repubblica.it mette a disposizione un programma di calcolo rapido studiato da Giovanni Colnaghi, promotore finanziario di Zetasim e curatore della "Pagina dei mutui". Basta inserire pochi dati, che tutti i titolari di mutuo hanno a disposizione, per avere una risposta immediata. Il programma indica se la rinegoziazione è svantaggiosa o vantaggiosa anche in rapporto alle spese di estinzione e i costi di accensione del nuovo mutuo. La "calcolatrice" considera spese notarili per due milioni e mezzo, 300 mila lire di costi di perizia e lo 0,7 per cento sull'importo erogato (con un minimo di 600 mila lire e un massimo di 900 mila lire).
Naturalmente, chi è intenzionato a rinegoziare il mutuo è opportuno che verifichi con la sua banca i risultati forniti dal programma di repubblica.it. Non solo, è consigliabile tenere d'occhio le eventuali modifiche delle condizioni di mercato (i notai la scorsa settimana si sono detti disponibili a contenere le loro parcelle in caso di rinegoziazione) e gli eventuali correttivi normativi. Il ministero delle Finanze ha annunciato una revisione che consentirà il mantenimento delle agevolazioni fiscali
10. Sono cointestatario di un mutuo ma non comproprietario?.
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Sono cointestatario del mutuo, ma non comproprietario dell'immobile che ha acquistato la mia ex-ragazza. Come posso uscire da questo contratto per aprire un nuovo mutuo a mio nome su un altro immobile?
Per risolvere l'attuale situazione è necessario estinguere il mutuo in essere; ciò è possibile procedendo all'estinzione anticipata del mutuo, con il pagamento, se previsto nel contratto di un compenso per estinzione anticipata. L'estinzione comporta anche l'accensione dell'ipoteca. I modi per l'estinzione dovranno essere concordati tra i due mutuatari. Il problema potrà sussistere se la banca non accettasse di aprire un nuovo mutuo a favore del proprietario; ciò può avvenire se la banca non dovesse ritenersi sufficiente garantita dal reddito e dalla capacità di rimborso dell'unico mutuatario. In ogni caso per il uovo mutuo sarà necessario una nuova istruttoria con tutti i costi previsti, compresi quelli notarili e l'iscrizione della nuova ipoteca sull'immobile.
Considerato che non essendo proprietario dell'immobile, per cui non può avere goduto dei benefici prima casa, previsti esclusivamente per i mutuatari che siano contestualmente proprietari dell'immobile, estinguendo il mutuo, il richiedente, possedendo i requisiti previsti dalla legge, potrebbe godere delle agevolazioni fiscali previste per i contribuenti che acquistano una prima casa
ANCORA INCERTEZZE SUL FUTURO DELLE NUOVE FORMULE SALVA MUTUI. lA POSSIBILITA' DI CONVERTIRE IL PROPRIO MUTUO DA UN TASSO VARIABILE AD UNO FISSO SEMBRA SFUMARE. iN OGNI CASO SI PARLA DI ALLUNGAMENTO DEL MUTUO STESSO, ANCHE DI FRONTE AD UNA CONVERSIONE GLI IMPORTI DA DEVOLVERE ALLE BANCHE SAREBBERO UGUALI E SOLO ALLUNGATI COME TEMPI. SICURAMENTE PERO' LA CERTEZZA DI PAGARE SEMPRE LA STESSA RATA E' MEGLIO CHE L'INCERTEZZA DI NON SAPERE LA RATA VARIABILE DOVE VA A FINIRE.
Tassi record a luglio per i contratti di mutuo stipulati dalle banche con le famiglie. Secondo gli ultimi dati della Banca d'Italia, i tassi per i nuovi finanziamenti di oltre dieci anni legati all'acquisto di abitazioni sono saliti oltre il 6%. Tassi così alti non si registravano dall'agosto 2002Mutui più cari per le famiglie italiane. Detto così, non significa molto ma, se si guarda all'effetto complessivo degli ultimi 3 anni, il bilancio si fa più preoccupante per i mutuatari, perché la rata del prestito ventennale è cresciuta di oltre il 25% rispetto ai 562 euro da cui si era partiti. In altre parole, adesso si pagano in più 144 euro ogni mese, ovvero 1.728 euro all'anno da sottrarre al budget familiare (e per un prestito a 30 anni, come si legge nella tabella a fianco, il maggior onere annuale sfiora i 2mila euro).
Accordo raggiunto fra le parti per quel che riguarda i mutui con tasso variabile contratti prima del 2007 e per le rate in scadenza dal gennaio 2009: le banche aderenti proporranno ai clienti (circa 1,2 milioni di famiglie) una ristrutturazione tale da ridurre l'importo della rata. Si avrà una rata certa (alla media del 2006) e l'eventuale differenza tra l'importo delle nuove rate e quello che il mutuatario avrebbe dovuto pagare viene accantonata in un conto accessorio su cui maturano interessi passivi (tasso Irs a 10 anni maggiorato dello 0,50%). Gli interessi verranno rimborsati con rate aggiuntive. L'Antitrust, favorevole alla convenzione Abi, ha chiesto a Governo e Parlamento di favorire la riduzione «dei tempi e dei costi delle procedure di trasferimento del rapporto contrattuale».
Tassi record e prezzi delle case alle stelle frenano il mercato dei mutui, che nel 2007 è cresciuto dell'8,7% (nel 2006 del 10,4%). Qualche operatore, come Mediolanum , reagisce proponendo mutui a tassi ridotti. . Quasi tutti offrono contratti di sostituzione e di surroga "a costo zero". Ma l'Antitrust ha avviato un'istruttoria sui principali gruppi per la mancata applicazione della legge Bersani sulla portabilità.
C'è chi sostiene però che la surroga (il trasloco dell'ipoteca da una banca a un'altra, a condizioni migliori), soluzione a costo zero (teorico), è quasi un miraggio. A marzo erano appena 2.624 le surrogazioni rilevate dai Consigli provinciali dei notai, a fronte di 18.345 sostituzioni segnalate. Rottamare un vecchio mutuo (anche con le penali di estinzione ridotte dai decreti Bersani), dunque, costa migliaia di euro.
Una più completa pubblicità delle condizioni dei mutui mediante una nuova documentazione informativa circa le caratteristiche dei prodotti offerti dalle banche per l'acquisto dell'abitazione principale: è questo lo scopo dell'istruzione di vigilanza datata 30 dicembre 2008 e diramata dalla Banca d'Italia sul proprio sito internet (il testo è riportato qui in basso), in conseguenza dell'articolo 2, comma 5, del decreto legge 29 novembre 2008 n. 185 (non ancora convertito in legge).
Il tasso europeo Questa norma impone, dal 1° gennaio 2009, alle banche che offrono alla clientela mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto dell'abitazione principale, di assicurare ai clienti la possibilità di stipulare tali contratti a tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca centrale europea (Bce). La ragione della norma è da ricercare probabilmente nella considerazione che le turbolenze finanziarie degli ultimi mesi del 2008 avevano provocato un tale sconquasso nel mercato interbancario (e cioè nelle relazioni finanziarie tra le banche) da rendere l'Euribor un parametro non più affidabile. Cosicché la legge ora impone, per i consumatori che lo desiderino, di ancorare il proprio mutuo al più stabile tasso Bce piuttosto che al più volatile Euribor. In altri termini, oltre alla tradizionale offerta di prodotti ancorati all'Euribor (e cioè al tasso della provvista interbancaria e quindi al tasso che una banca paga a un'altra banca per farsi prestare denaro), d'ora innanzi la clientela bancaria dovrà disporre di prodotti ancorati al tasso praticato dalla Bce e che esprime le condizioni alle quali la Bce stessa è disposta ad effettuare transazioni con il mercato. Tanto è vero che il tasso di partecipazione alle operazioni di rifinanziamento principali, che forniscono la maggior parte della liquidità necessaria all'eurosistema, segnala al mercato l'orientamento di politica monetaria della Bce.
Gli effetti Sotto il profilo dell'importo della rata, non dovrebbe comunque cambiare nulla, in quanto le banche applicheranno spread diversi a seconda che il parametro di riferimento per il calcolo della rata variabile sia l'Euribor o il tasso Bce. Quest'ultimo è naturalmente più basso del primo e probabilmnete sui mutui a tasso Bce gli spread saranno maggiori rispetto ai mutui denominati in Euribor. La norma che impone alle banche di offrire anche prodotti targati Bce sancisce altresì l'obbligo che il tasso complessivo applicato in tali contratti «sia in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte»; e che quindi l'adozione del parametro di indicizzazione ancorato alle condizioni Bce non costituisca una ragione per aumentare il carico dei clienti nel pagamento delle rate.
La trasparenza Nelle sue istruzioni, la Banca d'Italia coglie l'occasione non solo per assicurare la trasparenza delle informazioni circa queste nuove tipologie di mutuo, ma anche per ampliare il panorama informativo delle banche circa i propri prodotti. Infatti, viene prescritto che «sia fornita alla clientela un'informativa riguardante tutte le tipologie di mutuo offerte dalla banca stessa, che agevoli le scelte del cliente verso prodotti potenzialmente più confacenti alle sue esigenze». Sotto questo profilo, le banche dovranno indicare in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici delle varie operazioni di mutuo proposte alla clientela, e ciò in modo tale da agevolare la comprensione delle principali differenze tra i diversi prodotti offerti. Dal 1° marzo le banche dovranno predisporre un documento con le informazioni sui mutui offerti. In particolare, dovranno almeno essere oggetto di pubblicizzazione, in relazione ai vari prodotti: a) il tasso di interesse (l'indicazione se si tratta di tasso fisso o variabile; e, in caso di tasso variabile, lo spread, il parametro di riferimento e l'ammontare del tasso al momento della pubblicità); b) la durata minima e massima del mutuo; c) le modalità di ammortamento; d) la periodicità delle rate. Il documento dovrà essere inviato, in occasione della prima comunicazione utili (comunque non oltre il 15 aprile) anche ai clienti che hanno un mutuo in essere con la banca.
14. conviene prendere un mutuo variabile alla data di marzo 2009?
dettagli
Nonostante i tassi si siano abbassati prendere un mutuo a tasso variabile può risultare rischioso, infatti il momento storico del nostro Paese lascia presagire che ci saranno nuove scosse di assestamento e quindi che la rata che potete acquistare oggi non è quella che troverete tra qualche anno.Acquistare un mutuo a tasso fisso, è invece assolutamente conveniente e quello che pagherete in più oggi sarà la vostra garanzia e risparmio per gli anni che verranno senza trovare in futuro spiacevoli sorprese.
15. Cambiare un mutuo costa meno? La surroga.
dettagli
Grazie alla surroga, in base alle tue esigenze potresti, ad esempio:
cambiare il tipo di tasso (fisso, variabile o misto) che avevi scelto;
abbassare il peso degli interessi sulle rate, riducendo il costo del debito;
allungare la durata del mutuo (fino a 40 anni) e di conseguenza ridurre l’importo delle rate.
Se lo desideri, oltre all’importo per estinguere il tuo mutuo, puoi ottenere una rilevante somma aggiuntiva che potrai utilizzare come preferisci. Tieni conto che il valore degli immobili in Italia è cresciuto in media di oltre il 40% negli ultimi 5 anni: puoi così trasformare subito in liquidità l’aumento di valore del tuo immobile. In tal caso la sostituzione del mutuo avviene mediante una procedura differente dalla surroga, comunque con costi molto ridotti. Nel 2008 è stata anche definita una convenzione ABI - Ministero dell'Economia per rinegoziare i mutui a tasso variabile accesi fino al 28 Maggio 2008. Le banche, entro il 29 Agosto 2008, devono inviare ai clienti una lettera informativa sulle diverse soluzioni disponibili per chi vuole modificare il peso del proprio mutuo: surroga, sostituzione e rinegoziazione. I clienti hanno tre mesi di tempo per comunicare se desiderano applicare le condizioni di rinegoziazione al proprio mutuo.
Con la rinegoziazione, le rate a partire dal Gennaio 2009 verranno calcolate secondo il tasso medio del 2006 e mantenute costanti. Il mutuo però resta a tasso variabile, e la differenza tra la rata originaria e quella costante si accumula su un conto aggiuntivo, che verrà rimborsato (sempre a rate costanti) solo dopo la fine della durata originaria del mutuo e con l’aggiunta degli ulteriori interessi maturati.
la sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione. con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca. con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso.
chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito. oltre ai riquisiti ilegali minimi di cittadinanza ed età la banca valuta quindi tramite la cosiddetta "istruttoria" il richiedente, la sua "capacità di credito" e il bene immobile su cui si iscriverà l'ipoteca. come criterio indicativo, per le banche la rata mensile non dovrebbe essere superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente, ma la valutazione può cambiare a seconda del reddito e della banca.
