La vendita di una casa è sempre un motivo di grande riflessione, proprio per questo motivo è importante valutare se affidarlo ad una società immobiliare e secondo quale metodo di lavoro. Alcune valutazioni che faremo insieme ci aiuteranno nella nostra scelta. Molto spesso si crede che affidare il proprio immobile in esclusiva è sinonimo di vincolo e restrizione.
In realtà non è esattamente così, provate ad immaginare, se voi foste a capo di una società immobiliare, fareste pubblicità a pagamento consapevoli che chiunque altro può vendere l’immobile che trattate?. Sareste disposti ad incontrare il cliente che il giorno prima ha visitato lo stesso appartamento con un altro agente immobiliare oppure con il proprietario stesso?
Secondo voi è sinonimo di serietà vedere lo stesso immobile pubblicizzato da più agenzie magari a prezzi diversi? Da quale di queste agenzie sareste disposti a lasciare il vostro assegno per la prenotazione della casa?.
Cosa saranno indotti a comunicare questi agenti immobiliari che devono battere la concorrenza sullo stesso immobile? Saranno leali? Oppure utilizzeranno stratagemmi per nascondere al potenziale cliente di non essere i soli a vendere l’immobile?.

Potremmo continuare,ma come sempre la differenza la fanno gli uomini. Valutare attentamente la persona con cui state trattando.
leggere attentamente il tempo di affidamento della casa, in genere di novanta giorni,prezzo di vendita e provvigioni spettanti all’agenzia che si sceglie, prima di sottoscrivere un incarico di vendita garantiscono serietà e ottime possibilità di vendita.
Firmare un incarico in esclusiva è sinonimo di serietà se affidato alla persona giusta, che sfrutterà pubblicità a pagamento per avere maggiori possibilità di vendita.
Ricordate che deve essere scritto espressamente nell’incarico che nulla sarà dovuto in caso di mancata vendita.

chiudi ×

• Per incarico in semiesclusiva si intende la possibilità da parte del proprietario di vendere l’immobile contemporaneamente all’agenzia incaricata.

Questo metodo viene spesso scelto dalle agenzie che temono di lavorare poco,ed accettano di vendere l’immobile anche in concorrenza dallo stesso proprietario.
D’altro canto il proprietario stesso pensa che lasciandosi questa possibilità aumenta le possibilità di vendita.
La verità è semplice perché si tratta di vera e propria concorrenza; cosa succederà allora?.
L’agente immobiliare sarà costretto per difendere i suoi interessi ad allontanare il più possibile il proprio cliente dal proprietario che potrebbe in questo caso concludere direttamente l’affare.
Il fatto di vedere in pubblicità l’immobile da entrambi aumenta questa paura dell’agente immobiliare che cercherà molto probabilmente di screditare il proprietario dell’immobile per mantenersi la definizione della vendita e proponendo sconti maggiori dei prezzi esposti in pubblicità dai concorrenti.
Se voi foste l’acquirente dell’immobile in questione da chi andreste a comprare?.
Se voi foste l’agente immobiliare sareste disposti a spendere in pubblicità sapendo che altri possono vendere l’immobile?. Senza il giusto investimento, la vendita di una casa è affidata al caso con scarsa possibilità di vendita . I clienti occasionali non sono mai abbastanza per garantire il risultato.
Siete d’accordo se affermiamo che in questo modo potreste vendere tutti gli immobili della vostra città?.
Chi vi impedirebbe di portare dei clienti senza impegno esclusivo?
La semplicità di questo impegno preclude investimenti pubblicitari da parte delle agenzie che vi operano , proprio per questo alcuni agenti immobiliari agiscono portando i clienti a visitare una serie di case sperando di venderne una invece di portare una serie di clienti in una casa concentrando l’attenzione sull’immobile in vendita.
Proprio per questo, la vendita in questo modo è affidata alla casualità.

chiudi ×

• Fenomeno Italiano è quello di improvvisarsi direttamente venditori del proprio immobile infatti L’Italia conserva uno dei primati europei per la vendita diretta.

Spesso i privati tentano soprattutto nella fase iniziale di vendere direttamente la propria casa senza affidarsi ad alcuna società immobiliare. Il motivo, differentemente da come avviene in Europa,è che in Italia non esiste il proprio “agente di fiducia”, così come avviene nel campo assicurativo o nel campo medico, sembra quasi che non si voglia riconoscere questa professione di mediatore.
Questo termine, “mediazione” è però antico quanto il mondo, e noi tutti ogni giorno ascoltiamo questa parola che identifica persone in grado di mettere “pace” tra due contendenti.
Come sempre la differenza la fanno gli uomini che devono saper accontentare le due parti in causa senza mai toccare la loro suscettibilità. Questa è la vera arma del mediatore!.

chiudi ×

Il proprietario nel far visitare l’immobile all’interessato si mostrerà per ovvi motivi particolarmente interessato mettendo in luce solo gli aspetti positivi della casa.
Il cliente interessato invece pur notando le cose meno belle tende a nascondere le proprie impressioni per non offendere il proprietario dell’immobile.
In conclusione il cliente tende a mostrarsi davvero interessato e promette di risentire il proprietario magari per rivedere l’immobile che invece nella maggior parte dei casi non rivedrà affatto.
In altri casi il cliente si mostra interessato e dice di volerlo rivedere ma non precisa indicativamente la cifra che vorrebbe offrire, lasciando credere al proprietario di assecondare la sua pretesa.
I giorni passano, le visite pure, e si scopre che il cliente è interessato ad una cifra notevolmente inferiore a quella richiesta.
A questo punto il proprietario stanco delle attese decide magari di affidarsi ad una società immobiliare.
Le vendite dirette generalmente si concludono nel primo mese con pagamento in contanti; meno con il mutuo, pochissime operazioni con permute.
Gli acquirenti sono spesso persone che abitano nello stesso palazzo ed in questo caso la vendita è velocissima ed avviene nei primi quindici giorni dall’inizio della vendita, quasi sempre senza bisogno di pubblicità ma con il passa parola.
chiudi ×

tra i doveri e obblighi del mediatore rientra l'imparzialità nei confronti delle parti e l'accertamento tecnico e giuridico sullo stato dell'immobile.
Per fare ciò è necessario consultare la documentazione inerente all'immobile, dal rogito, al regolamento di condominio, dalle spese condominiali, agli eventuali lavori deliberati, visure ipotecarie e catastali, ecc..

Inoltre il rogito non registrato ed esposto non varrebbe nulla e ognuno di noi non sarebbe proprietario della propria casa poiché, in termini più semplici io sono proprietario della tal cosa quando ho detto e dimostrato a tutti che è mia.

Noi tutti siamo in possesso di una copia dell'atto notarile che viene registrato all'ufficio del registro (Agenzia dell'entrate) e conservato in Conservatoria.

chiudi ×

Uno dei compiti più ardui dell'agente del Gruppo Del Monte è quello di far comprendere al cliente che l'esclusiva non è altro che la formalizzazione di un accordo già preso a voce.

Laddove cliente e agente si trovino d'accordo nel formulare prezzo, tempi, modalità di vendita, è chiaro che stanno confermando un patto di collaborazione, poco conta se a stabilirlo è una firma in calce che attribuisce serietà e professionalità al patto stesso.

Una volta che un cliente si fida e si affida ad un agente del Gruppo Del Monte è per tutta la durata dell'incarico, dunque in qualsiasi momento egli potrà:

- fornirgli il recapito di una persona conosciuta dal fornaio e che sembra interessata al suo immobile.

- cambiare gli orari e i giorni di visita in caso di impedimenti.

- fornire le chiavi dell'immobile nel caso non potesse più venire ad aprirlo per le visite.

- contare su tutto l'aiuto morale, tecnico e professionale che un bravo agente del Gruppo Del Monte ha pattuito con lui all'inizio della loro incontro .

chiudi ×

Ecco l'elenco dei documenti che le parti acquirente e venditore devono consegnare al Notaio per la stipula di un Rogiro notarile.

Il venditore
1) un documento d'identità non scaduto e munito di fotografia;
2) il tesserino del codice fiscale;
3) il certificato di stato libero o vedovile o la sentenza di separazione-divorzio e/o la copia della convenzione matrimoniale;
4) per i rappresentanti del venditore, l'eventuale procura in originale o copia autentica di data recente;
5) il certificato del Tribunale, di data recente, dimostrativo dei poteri di firma, se si tratta di una società e l'eventuale delibera del consiglio d’amministrazione contenente l'autorizzazione del rappresentante statutario o stipulare l'atto;
6) il rogito d'acquisto o la dichiarazione di successione in cui sia compreso l'immobile da vendere;
7) le licenze e le concessioni edilizie, le eventuali varianti, il certificato di abitabilità e/o agibilità, le domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell'oblazione e le concessioni in sanatoria;
8) le planimetrie ed i certificati catastali;
9) la copia del regolamento condominiale;

L'acquirente
1) un documento d'identità non scaduto e munito di fotografia;
2) il tesserino di codice fiscale;
3) l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio o il certificato di stato libero o vedovile o la sentenza di separazione-divorzio e/o la copia della convenzione matrimoniale;
4) per i rappresentanti del compratore, l'eventuale procura in originale o copia autentica di data recente;
5) il certificato del Tribunale, di data recente, dimostrativo dei poteri di firma, se si tratta di una società e l'eventuale delibera del consiglio d'amministrazione contenente l'autorizzazione del rappresentante statutario a stipulare l'atto stesso;
6) nel caso si trattasse dell'acquisto della prima casa il certificato di residenza nel Comune dove è situata la casa acquistata, oppure l'attestazione del datore di lavoro circa lo svolgimento dell'attività professionale del Comune medesimo.

chiudi ×

Vendere un immobile privatamente non è cosa facile.

Possiamo cominciare dicendo che una vendita troppo rapida alle volte significa una vendita a prezzo basso? Certo il privato che vende in maniera rapida si sente soddisfatto, ha venduto da solo!

Ma la verità è che, forse, con l'ausilio dell' immobiliare avrebbe potuto scandagliare meglio il mercato tra centinaia di opportunità alla ricerca dell'acquirente più adeguato al proprio immobile, quello con i requisiti migliori riguardo al prezzo e alle modalità di acquisto.

Bisogna evidenziare che il privato, con molta probabilità, svolge già una sua professione, dunque possiamo dedurre che il tempo dedicato alla vendita del proprio immobile sarà solo parziale. (a meno che non chieda le ferie anticipate!)

La società immobiliare, al contrario, svolge proprio questa professione dalla mattina alla sera, entra in contatto con un vastissimo numero di potenziali clienti, attinge la propria mole di lavoro da fonti di varia natura ( inserzioni su riviste del settore, annunci on line, informatori, scambio da banca dati degli operatori del settore....) mette a disposizione uno staff altamente qualificato, una segreteria al servizio delle telefonate in entrata e in uscita, consulenti pronti a coordinare le visite degli immobili al meglio e preparati ad affrontare qualsiasi problematica sull'acquisto ( permute, finaziamenti, mutui, visure catastali, ristrutturazioni, assistenza notarile e legale....).

Per non parlare poi, della sicurezza che garantisce al venditore nel momento stesso in cui gli affida il proprio immobile. E' evidente che da quel momento in poi egli sarà tutelato da una figura professionale che accompagnerà i clienti durante le visite,che fungerà spesso da filtro contro eventuali mal capitati, ( non si sa mai chi visita gli immobili e trovarsi soli con uno sconosciuto potrebbe non essere la soluzione migliore!), che con professionalità e discrezione gestirà le visite nel più breve tempo possibile, risolvendo qualsiasi perplessità dell'acquirente senza per questo risultare una forzatura all'acquisto.

Tutto questo mentre in venditore, in panciolle, continua la sua vita senza che essa venga stravolta e travolta dal nuovo evento: la vendita del proprio immobile.

chiudi ×

Il contratto preliminare o compromesso, è l'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo o atto notarile. Con il contratto preliminare, non si trasferisce il bene nell'immediato, ma le parti si obbligano a trasferirlo in un secondo momento. Se una delle due parti si rifiuta di stipulare il successivo contratto definitivo, l'altra parte potrà ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto preliminare.

La legge prevede che il preliminare debba avere la stessa forma prescritta per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.), pertanto se si vuole vendere un immobile, il relativo compromesso dovrà essere redatto in forma scritta, a pena di nullità.

La legge 28.2.1997, n. 30, ha introdotto la possibilità della trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari del contratto preliminare che ha ad oggetto:

la promessa di trasferimento della proprietà di beni immobili;

la costituzione, il trasferimento, la modificazione di diritti reali immobiliari;

la costituzione di comunione su beni immobili;

la costituzione o modifica di servitù prediali, uso, abitazione.

Ciò a condizione che il preliminare risulti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Gli effetti cessano, se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo. La trascrizione è cancellabile nel caso di comune accordo delle parti o se stabilito giudizialmente con sentenza passata in giudicato.

chiudi ×

Categorie Catastali

Nel 1939 è stato costituito il nuovo catasto edilizio urbano ( N.C.E.U. ) allo scopo di accertare e censire tutte le proprietà che sorgevano sul territorio italiano. Le categorie catastali sono suddivise in gruppi, che si riferiscono alla destinazione degli immobili. Controllare la categoria catastale serve a verificare che l'immobile sia censito (cioè che non sia abusivo) e a sapere se l'immobile che si compra ha la destinazione che desideriamo (ufficio oppure appartamento d'abitazione). Assieme al controllo della categoria catastale ricordate di annotare la rendita catastale, che si trova sul certificato catastale, e che vi servirà a determinare il prezzo minimo che va dichiarato sul rogito e quindi quante tasse andranno pagate.

• Immobili a destinazione ordinaria  GRUPPO A (Unità immobiliari per uso di abitazioni e assimilabili: la loro consistenza va espressa in vani)

A/1 Abitazioni di tipo signorile A/2 Abitazioni di tipo civile A/3 Abitazioni di tipo economico A/4 Abitazioni di tipo popolare A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 Abitazioni di tipo rurale A/7 Abitazioni in villini A/8 Abitazioni in ville A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici A/10 Uffici e studi privati A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

• Immobili destinati a servizi GRUPPO B (Unità immobiliari per uso di alloggi collettivi: la loro consistenza va espressa in metri cubi)

B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2 Case di cura ed ospedali B/3 Prigioni e riformatori B/4 Uffici pubblici B/5 Scuole e laboratori scientifici B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti B/8 Magazzini sotterranei per deposito di derrate

• Immobili commerciali GRUPPO C (Unità immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varia: la loro consistenza va espressa in metri quadri)

C/1 Negozi e botteghe C/2 Magazzini e locali di deposito C/3 Laboratori per arti e mestieri C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (se non hanno fini di lucro) C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7 Tettoie chiuse o aperte

• Immobili a destinazione speciale GRUPPO D (Unità immobiliari a destinazione speciale: in genere fabbricati per le speciali esigenze di un’attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione diversa senza radicali trasformazioni)

D/1 Opifici D/2 Alberghi e pensioni D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti, spettacoli e simili D/4 Case di cura ed ospedali D/5 Istituti di credito, cambio ed assicurazione D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni. D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo; ponti privati soggetti a pedaggio

• Immobili a destinazione particolare GRUPPO E (Unità immobiliari a destinazione particolare che, per le singolarità delle loro caratteristiche, non siano raggruppabili in classi)

E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

• Entità urbane GRUPPO F

F/1 Area urbana F/2 Unità collabenti F/3 Unità in corso di costruzione F/4 Unità in corso di definizione F/5 Lastrici solari

chiudi ×